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2009年6月深圳房地產(chǎn)市場分析
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http://shiquanmuye.com 發(fā)稿日期:2009-6-18
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2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個6月的深圳，酷暑難耐。
去年一度門庭冷落的售樓處，再次開始出現(xiàn)了擁擠。一些樓盤，最近開盤時重現(xiàn)排隊買樓，2005年曾橫行于深圳樓市的溫州炒房團(tuán)，也再度光顧深圳。
6月5日，當(dāng)深圳官場突發(fā)反腐行動時，熱浪洶涌的深圳房地產(chǎn)好似被兜頭澆了一盆冷水，地產(chǎn)評論家牛刀甚至預(yù)言深圳房價要"暴跌".
6月12日，剛剛履新深圳代市長的王榮，被網(wǎng)友問得最多的話題，也是關(guān)于深圳的高房價能否降低。
這似乎是一個拐點-從2005年開始，在席卷全國的房地產(chǎn)漲價潮中，深圳以火箭速度，連續(xù)四年躥到全國房價最高的城市之榜首。
據(jù)深圳市國土局的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月份第一周，深圳市的房產(chǎn)成交均價再創(chuàng)新高，達(dá)16500元/平方米，同比上升28.1%,最高一天成交均價高達(dá)18200元/平方米。而在5月份，深圳市一手房均價是12900元/平方米。
當(dāng)下的深圳房價，已連續(xù)兩月大幅上漲，似乎正欲擺脫2008年以來的頹勢，再次抬頭，
"深圳房地產(chǎn)價格能否回歸正常，后市如何，還要看空降市長王榮。"更多的深圳購房者抱著這樣的期望。
巨變前夜深圳樓市
炒家正在瘋狂出貨。
"一周不到，每平方米單價就漲了3600元，都瘋了吧？開發(fā)商坐地起價，真是非典型發(fā)燒。"某印刷公司的女老板李楠，背對深圳福田水木瀾山社區(qū)的售樓處，對身后緊張熱鬧的一切渾然不覺。
6月6日，當(dāng)又一群百人看樓團(tuán)涌入這個售樓處，預(yù)備完成又一單房產(chǎn)買賣時，這位年紀(jì)不到28歲的女老板，正在深圳羅湖一家水療吧做水療。炒房的話題已經(jīng)引不起她的絲毫興趣。
"總算是解套了，三套房剛剛出貨，2007年高位買的，現(xiàn)在賣出去，剛剛好解套，基本上賺不到錢，但我實在是不想等下去了，太受煎熬了。"李楠失落中有帶著一些幸運地對時代周報記者說。
選擇解套的不止她一個，李楠參加的投資購房團(tuán)里有100多名炒房客，臨近6月時，有20多人選擇了賣出。
目前深圳的樓市價格已經(jīng)漲過頭了，當(dāng)前房價或者會面臨調(diào)整，此時不走，亢龍有悔啊。"說完這句話，李楠開著以前炒房賺來的寶馬車，呼嘯而去。
與炒房客李楠持同一看法的還有深圳的一些開發(fā)商。
"受深圳反腐案件影響，一些開發(fā)商可能會推遲銷售，不敢隨意漲價了，未來深圳房價可能會應(yīng)聲而落。"6月11日晚，在星河丹堤參加地產(chǎn)沙龍的珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO孟家慶對時代周報記者說。
中海地產(chǎn)深圳副總經(jīng)理張澤林告訴時代周報記者，"想要繼續(xù)大漲，很難了，房價可能會有短期波動，大家現(xiàn)在都在觀望。"
一些樓盤選擇了推遲開盤銷售的觀望做法。
"華僑城純水岸、圣堤灣、中海大山地，都推遲了銷售節(jié)奏",深圳地產(chǎn)業(yè)一位不愿透露姓名的資深人士告訴時代周報記者。
消息人士告訴時代周報記者，深圳反腐行動可能將牽涉出一大批開發(fā)商，部分游走在官員名利場的開發(fā)商將首當(dāng)其沖。傳言最多的是深圳的幾大地產(chǎn)民營企業(yè)老板，京基地產(chǎn)陳華、卓越地產(chǎn)李華、星河地產(chǎn)黃楚龍等關(guān)鍵人物已經(jīng)"離開深圳",不知去向。"京基地產(chǎn)老板一個月前就出國了，早就提前跑了。"
6月12日，時代周報記者分別走訪了上述數(shù)家開發(fā)商。
京基地產(chǎn)品牌部經(jīng)理熊偉對時代周報記者表示："陳華一般不在公司，但京基地產(chǎn)現(xiàn)在一切正常，陳華還剛剛?cè)蚊斯镜囊慌骂I(lǐng)導(dǎo)呢！"時代周報記者在前臺的宣傳欄里留意到，陳華簽署的京基公司任職書日期是6月2日，而傳出深圳反腐行動的消息是6月5日之后。
卓越地產(chǎn)、星河地產(chǎn)公司在接受時代周報記者質(zhì)詢時均表示，公司一切正常，不存在所謂的傳言事實。不過，時代周報記者撥打上述地產(chǎn)老板手機時，均處于關(guān)機或者秘書臺狀態(tài)。唯有李華于6月16日中午冒雨出席了時代卓越廣場的封頂儀式。
"過去的4年，正好是深圳房價暴漲的4年，4年暴漲200%,從2005年的約每平方米7000元漲到2009年的每平方米15000元，很難說清楚這是不是一種巧合。"深圳英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波對時代周報記者說。
"零供應(yīng)"后的炒賣地皮
瘋狂是自2005年開始醞釀的。
2004年前，深圳市的住房是供大于求，每平方米價格不到6000元，樓市相對風(fēng)平浪靜。
深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任羅平在接受時代周報記者采訪時分析稱，深圳房價連續(xù)多年的上漲，深圳早年的土地供應(yīng)不足是主要原因。
"1999-2000年前后，由于土地供應(yīng)量比較大，因此導(dǎo)致了2002-2003年期間深圳的住房上市太多，空置率也較高，供大于求。因此，從2002年開始，特區(qū)內(nèi)連續(xù)四年’零供地’".羅平說。
地根一收緊，住房的供應(yīng)量也應(yīng)聲而落，房價開始逐步走高。
羅平強調(diào)："零供地不表明無新增房，消耗儲備土地，城中村改造，房子還是蠻多的。"
不過，一些熟悉深圳房地產(chǎn)內(nèi)幕的資深人士分析，深圳連續(xù)多年的高房價，與地方政府早年收緊土地供應(yīng)，公開鼓動開發(fā)商炒地皮、坐地生財密切相關(guān)。
2004年4月16日，深圳房地產(chǎn)拍賣交易中心，香港信和置業(yè)和中海地產(chǎn)，以9.5億元成交價聯(lián)合競得香密湖"九萬三"地塊，這一項目后來被命名為香密湖1號。
"93000平方米，樓面地價每平方米7442元，創(chuàng)下了深圳地價的歷史新高，’九萬三’拍賣是深圳地產(chǎn)的一個重要標(biāo)志，這是深圳高地價的開始，高地價是推動高房價的起點。"參與當(dāng)年拍賣活動的一位業(yè)內(nèi)人士說。
"深圳國土局親自出面炒地，要求開發(fā)商配合土地交易中心，抬高地價，這就是所謂的’九萬三事件’."
該人士透露，拍賣深圳香密湖這塊地時，深圳國土局邀請了包括萬科、中海、金地都大大小小十幾家開發(fā)商，提前開通氣會。
"2005年7月20日，以蛇口高山花園為標(biāo)志，深圳房地產(chǎn)價格開始一路暴漲，有些樓盤一天可以漲3000元/平方米。"
其時深圳紅樹西岸每平方米可以賣3萬元、香蜜湖1號每平方米要賣2.5萬元、中旅國際公館每平方米可以賣1.6萬元。
"深圳房價經(jīng)歷2006、2007年房價暴漲，到2008年又大跌50%,但也只是跌到2007年的1.3萬元/平方米的價位左右，這個價格其實還是非常高。"深圳地產(chǎn)豪宅研究專家吳茂萍對時代周報記者說。
此外，2006年深圳投機客橫行，許多樓盤開盤時經(jīng)常出現(xiàn)排隊買房的現(xiàn)象。吳茂萍表示，在2006、2007年的時候，炒房的占60%.
"2006年，深圳國土局當(dāng)時為配合國家宏觀調(diào)控政策，還出臺國八條執(zhí)行細(xì)則和90/70政策，"他說，"不過，這兩個政策，對深圳高房價完全沒有作用。"
"前幾年，地方政府對房地產(chǎn)板塊的態(tài)度是：放任自流，不管房價是跌是漲，我自屹然不動，其結(jié)果就是暴漲暴跌。名義上雖然是與國家宏觀調(diào)控保持完全一致，但在實際執(zhí)行上很不到位，區(qū)域政策完全沒有落實，所以并沒有真正遏制2007年深圳高房價的發(fā)展。"網(wǎng)名圖騰鏡的深圳某開發(fā)商總裁對時代周報記者表示。
郭建波則認(rèn)為，深圳市政府主要官員多次公開表示深圳的房價是健康的，采取的是不干預(yù)政策，任由市場供需去調(diào)節(jié)，推行的完全是自有市場經(jīng)濟(jì)的做法。
"在2007年9月以前，深圳國土部門對深圳樓市基本沒有限制，這導(dǎo)致深圳投資客橫行，開發(fā)商采取囤房、控制推盤力度，制造房源緊缺的手法和炒家哄抬房價，一直維持著深圳領(lǐng)漲全國房價的格局。"
上述人士認(rèn)為，地方政府公開炒地皮、投資客炒房、開發(fā)商抬轎子是深圳房價暴漲幕后的主力推手。
曾在1992年獲得聯(lián)合國人居獎的深圳市住宅局，此前承載著建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的使命，卻因故于2003年被政府撤銷，迫使大批購房者不得不涌入商品房市場，是推高深圳樓價的一個重要制度因素。
高價下的開發(fā)商"魅影"
"深圳民營房地產(chǎn)企業(yè)大多通過協(xié)議轉(zhuǎn)讓、舊城改造、項目合作收購的手法拿地，極少通過招拍掛的公開市場獲取土地，卓越、京基地產(chǎn)都是這類地產(chǎn)公司的代表。"郭建波表示。
2007年8月，京基集團(tuán)收購深圳市蓮塘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，該公司目前還擁有蓮塘東部的蓮塘村、坳下村用地，還有部分舊城改造項目、租賃的工業(yè)區(qū)項目，其蓮塘房地產(chǎn)大廈等都?xì)w于京基集團(tuán)名下，所有土地儲備的建筑面積接近70萬平方米。此外，京基地產(chǎn)在深圳蔡屋圍的代表項目蔡屋圍金融中心，也是通過和深圳蔡屋圍股份公司合作開發(fā)，獲取的舊改項目。
深圳市為何那么多中心的土地都采取協(xié)議出讓的方式？記者就這個問題向深圳市國土房管局副局長黃珽咨詢，但他表示按照紀(jì)律不接受采訪。
但深圳市國土房管局地政處處長陳曉光告訴時代周報記者，2004年8月31之后，經(jīng)營性用地肯定是招拍掛的。那之后的協(xié)議出讓土地，一般解決的是歷史遺留問題。
星河地產(chǎn)的黃楚龍的身影在近幾年的深圳樓價暴漲中也是頻頻閃現(xiàn)，他在2005年前后成就了其在深圳的布局。黃楚龍堅持的做法是：深耕CBD,并保證銷售與持有物業(yè)的良性比例。
黃楚龍拿地的能力不止于雄厚的資金實力。時代周報記者查閱深圳國土房管局的資料發(fā)現(xiàn)，黃楚龍在中心區(qū)大獲成功的星河國際和星河世紀(jì)兩個項目，權(quán)屬來源均為"協(xié)議出讓".
炒家最后的瘋狂
經(jīng)歷2年大漲后，2007年9月，深圳樓市又一轉(zhuǎn)折點來臨。
9月27日，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文宣布，第一套住房90平方米以下按揭首付不低于2成，90平方米以上不低于3成，以及申請第二套住房按揭首付比例將從3成提高到4成以上。
從2007年10月到整個2008年，深圳房價開始下跌。
時代周報記者整理深圳房地產(chǎn)信息監(jiān)測系統(tǒng)數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，2007年深圳樓市全年均價是15853元/平方米，10月份暴漲到17350元/平方米，而到了2008年第一季度，全市均價是13217元/平方米，每平方米下降近4000元。
這個下降的格局一直延續(xù)到兩個月前，2009年1-4月份，深圳樓市均價11459元/平方米。
"但從2009年5月份開始，房價再次掉頭向上，因為政府在救市方面達(dá)成的共識。"英聯(lián)國際不動產(chǎn)董事長郭建波說。
郭建波認(rèn)為："代市長王榮上任后，房價會以維穩(wěn)為基調(diào)。"
"未來一段時期，從技術(shù)和形勢上看，深圳樓市面臨短期調(diào)整，價格下跌，交易量增加，但從整個通脹預(yù)期看，房價要下降還比較困難。因為中國總體的趨勢是發(fā)展經(jīng)濟(jì)，金融危機還沒走出來呢，國家不希望樓價大起大落。
"相比2008年，深圳2009年房價又有所上升，今年1-3月購房者買房主要是自用，而從4月開始買房者多為投資者。"深圳中原董事總經(jīng)理李耀智對時代周報記者分析說。
李耀智擔(dān)憂的說：如果長期下去，一定會出現(xiàn)想買房者買不起，而投資者獨自占著幾套甚至幾十套房的不正�，F(xiàn)象。
"根據(jù)中原掌握的資料分析，炒房者的比率已由年初的5%上升到20%,這對樓價是很大的推力。"
知名地產(chǎn)分析家戴欣明博士對時代周報記者說，深圳樓價近4年之所以暴漲，重要原因之一，就是深圳市是拉動型投資的城市代表，過去幾年政府的房地產(chǎn)政策對深圳高房價有直接關(guān)系，某種程度上來說，地方政府本身就是大開發(fā)商，房價暴漲，政府難脫干系。
接下來，深圳的房價會跌嗎？這似乎是一個令人揪心的問題。 - ■ 與【2009年6月深圳房地產(chǎn)市場分析】相關(guān)新聞
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